هل ينهي البرلمان أزمة السنين بين المالك والمستأجر بالإيجار القديم.. وما مصير الشقق المغلقة ؟

هل ينهي البرلمان أزمة السنين بين المالك والمستأجر بالإيجار القديم.. وما مصير الشقق المغلقة ؟ أسئلة تدور في أذهان الملاك والمستأجرين سواء، خاصة بعد حكم المحكمة الدستورية العليا، مؤخرا والذي صدر برئاسة المستشار بولس فهمي، وأقرت فيه المحكمة بعدم دستورية الفقرة الأولى من المادة 1 والمادة 2 من القانون، اللتين تنظمان العلاقة بين مالك الوحدة السكنية والمستأجر، وتتيحان ثبات الأجرة السنوية للأغراض السكنية، وكلفت المحكمة بوضع قانون لزيادة الإيجارات الخاصة بالأغراض السكنية، بدءًا من اليوم التالي لانتهاء الانعقاد الحالي لمجلس النواب.

ويبلغ عدد الوحدات المغلقة المؤجرة بقانون الإيجار القديم وصل إلى نحو 450 ألف شقة، وهي إحدى القضايا الشائكة التي قد تشملها التعديلات الجديدة بالقانون.

وقال محمد الفيومي، رئيس لجنة الإسكان بمجلس النواب، إن هناك تقديرات لقيمة كل عقار، وسيتم الاسترشاد بها لوضع قيمة إيجار العقارات، مشيرًا إلى أنّه سيتم ربط قيمة إيجار الوحدة السكنية بتقديرات الضرائب العقارية.

وأكد النائب محمد الفيومي أنّ التعديلات المدروسة ستحدد قيمة الإيجار للوحدة السكنية، التي ستختلف باختلاف المنطقة السكنية وطبيعتها.

وأضاف أنّ إيجار شقة في المناطق الراقية مثل المهندسين أو جاردن سيتي سيختلف عن شقة مؤجرة في فيصل أو ضواحي الجيزة، كما أنّ الإيجار سيرتفع تلقائيًا بناءً على موقع وطبيعة العقار والمنطقة.

و قال طه الناظر، عضو مجلس النواب، إنّه بموجب قانون الإيجار القديم، سيتم سحب أكثر من 450 ألف شقة مغلقة وغير مستغلة وإعادتها للملاك.

وكان المستشار حنفي الجبالي، رئيس مجلس النواب، قد أعلن تشكيل لجنة مشتركة لدراسة حكم المحكمة الدستورية العليا الذي قضى بعدم دستورية بعض المواد من القانون رقم 136 لسنة 1981، وقال في كلمته أمام الجلسة العامة يوم الأحد 17 نوفمبر 2024، أن البرلمان أمام مسئولية تاريخية لتصحيح آثار القوانين الاستثنائية التي تحكم العلاقة بين الملاك والمستأجرين.

تم تشكيل اللجنة من ممثلين عن لجان الإسكان والشئون الدستورية، للبدء في مراجعة حيثيات حكم المحكمة الدستورية، مع الاستماع إلى آراء مجموعة من الوزارات المعنية والمختصين في القانون وحقوق الإنسان، إضافة إلى ممثلين عن الملاك والمستأجرين.

كما سيتم إشراك الخبراء من الجامعات المصرية والمراكز البحثية في هذا الملف لضمان دراسة متكاملة، تستند إلى البيانات والإحصاءات الدقيقة.

وأوضح الجبالي أن اللجنة ستعمل على إيجاد حلول تحافظ على العدالة الاجتماعية وتعزز التضامن بين جميع فئات المجتمع.

ومن جانبه أكد النائب إيهاب رمزي عضو مجلس النواب، أن المجلس كان يعمل كل دورة على إنهاء قانون الايجار القديم ولم يصل إلى نتيجة.
جاء ذلك خلال مداخلة هاتفية ببرنامج “الستات مايعرفوش يكدبوا”، المذاع على قناة سي بي سي.

وتابع النائب إيهاب رمزي: “المفروض ينتهى اصدار قانون الايجار القديم قبل نهاية دور الانعقاد الحالي أي قبل يوليو القادم وبدأنا علطول في الإعداد للحوار المجتمعي وأقصى ميعاد لخروج القانون شهر يوليو القادم وكل الاجراءات ستنتهي قبل انتهاء دور الانعقاد الحالي”.

كانت الجريدة الرسمية، قد نشرت في عددها الـ 31 الصادر في عام 1981، مواد قانون الإيجار القديم في مصر، رقم 136 لسنة 1981، بشأن بعض الأحكام الخاصة بتأجير وبيع الأماكن وتنظيم العلاقة بين المؤجر والمستأجر.

وجاء في النص المنشور بالجريدة الرسمية:

أولًا- في شأن قواعد وإجراءات تحديد أجرة الأماكن:
مادة 1: فيما عدا الإسكان الفاخر، لا يجوز أن تزيد الأجرة السنوية للأماكن المرخص في إقامتها لأغراض السكنى اعتبارا من تاريخ العمل بأحكام هذا القانون على 7% من قيمة الأرض والمباني وعلى ألا تقل المساحة المؤجرة لهذه الأغراض عن ثلثي مساحة مباني العقار.

ولا تسرى على هذه الأماكن أحدام المادة 13 عدا الفقرة الأخيرة منها، والمادة 14، والفقرة الأولى من المادة 15، والفقرة الثانية من المادة 68 من القانون رقم 49 لسنة 1977 في شأن تأجير وبيع الأماكن وتنظيم العلاقة بين المؤجر والمستأجر.

مادة 2: تقدر قيمة الأرض بالنسبة إلى الأماكن المنصوص عليها في الفقرة الأولي من المادة السابقة وفقا لثمن المثل عند الترخيص بالبناء، وتقدر قيمة المباني وفقا للتكلفة الفعلية وقت البناء، فـإذا ثبت تراخي المالك عمدا عن إعداد المبنى للاستغلال، تقدر تكلفة المباني وفقا للأسعار التي كانت سائدة في الوقت الذي كان مقدرا لإنهاء أعمال البناء وذلك دون إخلال بحق المحافظة المختصة في استكمال الأعمال وفقا للقواعد المنظمة في هذا الشأن.

وهناك عدة آليات محتملة لتنظيم العلاقة بين المالك والمستأجر بعد الإلغاء، وفقًا لما تناقشه الجهات المختصة:
1 تحديد فترة انتقالية:

• حماية المستأجر:
يتضمن التشريع الجديد فترة انتقالية تتيح للمستأجرين ترتيب أوضاعهم قبل تحرير العلاقة مع بين الطرفين.

• التفاوض بين الطرفين:

تعمل الفترة الانتقالية على تشجيع المستأجرين والمالكين على التوصل إلى حلول توافقية مثل تعديل الإيجار أو الاتفاق على الإخلاء.
2 تحرير العلاقة التعاقدية بالكامل:
• بعد الإلغاء، قد يُسمح للمالك والمستأجر بتحديد شروط الإيجار بحرية وفقًا للقوانين العامة .

• ينتهي بذلك أي التزام بتحديد قيمة إيجارية محددة أو تمديد تلقائي للعقود.

3 تعويض المستأجرين:
• من الممكن أن يتضمن القانون الجديد إلزام المالك بتقديم تعويض للمستأجرين في حالات الإخلاء، خاصة للعقارات المستخدمة للسكن.
• التعويض قد يكون ماديًا أو فترة سماح مجانية.

4 زيادة تدريجية للإيجارات:

• تقترح بعض الآليات رفع قيمة الإيجار تدريجيًا خلال مدة محددة (مثلاً 5-10 سنوات) للوصول إلى القيمة السوقية، بما يحقق العدالة للمالك ويحمي المستأجرين من الزيادة المفاجئة.

5 إعفاءات أو بدائل:
• قد تتدخل الحكومة بتقديم إعفاءات ضريبية للمالكين لتشجيعهم على التفاوض مع المستأجرين.

• بدائل مثل تقديم وحدات سكنية للمستأجرين الأقل دخلًا من خلال مشروعات الإسكان الاجتماعي.

6 إجراءات قضائية واضحة:
• وضع نصوص قانونية واضحة تنظم إجراءات إخلاء الشقة، مع ضمان حماية المستأجرين الذين لديهم ظروف خاصة مثل كبار السن أو ذوي الإعاقة.

7 إنشاء لجنة مختصة:
• تشكيل لجنة حكومية أو مستقلة لفض المنازعات بين المالك والمستأجر، بما يضمن تسوية عادلة للطرفين دون اللجوء إلى إجراءات قضائية طويلة.

وحول كيفية احتساب زيادة الإيجار القديم بعد حكم المحكمة الدستورية.

وفيما يتعلق بمصير زيادة الإيجار القديم بعد حكم المحكمة الدستورية، قال محمد الفيومي، رئيس لجنة الإسكان بمجلس النواب، إن القانون في إطار المناقشة والتجديد، واللجنة تستقبل المقترحات الخاصة بالقانون.

وأكد أن هناك عددا من المقترحات المقدمة للجنة، أبرزها تحديد القيمة السوقية للعقار، وتحديد نسبة مئوية من الإيجار الحالي تتم إضافته، أو إضافة مبلغ مقتطع على القيمة الايجارية على سبيل المثال إضافة 500 جنيه أو 1000 جنيه على القيمة الإيجارية، على أن يتم تطبيق الزيادة الإيجارية بالتدريج.

وصرح رجال القانون إنه اعتبارا من تاريخ 31 يناير 1996 فإن العلاقة بين المالك والمستأجر، تخضع لأحكام القانون المدني المصري، طبقاً لنص المادة الثانية من قانون 4 لسنة 1996 التي نصت على “تطبق أحكام القانون المدني في شأن تأجير الأماكن المنصوص عليها في المادة الأولى من هذا القانون خالية أو مفروشة، أو في شأن استغلالها أو التصرف فيها”.

ويؤكد رجال القانون أن حساب زيادة قيمة الإيجار القديم يمكن أن تكون بالقياس على التعديل الخاص للمحلات الحادث من حوالي 28 سنة ماضية، إذ كان بحسب عمر العقار وتفاوتت الحسابات بنسب الزيادة المضاعفة، حيث زادت من 8 أضعاف إلى 5 أضعاف إلى 3 أضعاف إلي 10%، بحسب الأقدم للأحدث، ثم تثبت الأجرة وتزاد سنويا بنسبة 10%، مشيرا إلى أنه من الممكن أن يحدث ذلك بالمنازل عند التعديل المرتقب.