ننشر تفاصيل أزمة قانون الإيجارات.. وحالة وحيدة تجعل الساكن في أمان من الطرد

اشتعلت أزمة قانون الإيجارات القديم، بين المالك والمستأجر من جهة ومجلس النواب من جهة أخرى حيث طلب عدد من النواب، والسياسيين، ورجال الإعلام، بضرورة تأجيل مناقشة مشروع قانون الإيجارات القديمة إلى دور الانعقاد البرلماني القادم، بسبب حساسية الملف وتشعب أبعاده الاجتماعية والاقتصادية داخل المحافظات .

ومن جانبهم حذر خبراء القانون من مغبة هذا التوجه، مؤكدين أن تأجيل إصدار القانون لما بعد نهاية الفصل التشريعي الحالي، المقرر خلال أقل من 60 يومًا، قد يؤدي إلى أزمة قضائية لا يمكن تداركها .

وقالوا أن عدم إقرار تعديلات قانون الإيجارات القديمة في الموعد المحدد الذي ألزمته المحكمة الدستورية العليا، سيمنح الملاك الحق القانوني الكامل في رفع دعاوى قضائية بالملايين، سواء للمطالبة بفسخ عقود الإيجار أو بزيادات في القيمة الإيجارية، وهو ما قد يُغرق المحاكم بطوفان من الدعاوى القضائية التي قد تتجاوز ثلاث ملايين دعوى قضائية.

وقال الخبراء أنه وفقا لحكم الدستورية العليا فإن العقود القديمة ستُعتبر غير دستورية ما يعرض جميع المستأجرين للخطر المنازعات القضائية من قبل الملاك.

وكانت الحكومة قد أكدت الالتزام من جانبها بتنفيذ حكم المحكمة الدستورية حيث قال المستشار محمود فوزي، وزير الشؤون النيابية والتشريعية والتواصل السياسي، إن هناك التزام قانوني على مجلس النواب بالانتهاء من قانون الإيجار القديم، لأن المحكمة الدستورية العليا عندما أصدرت حكمها بعدم دستورية المادة «1-2» من قانون 136 لسنة 1981، قالت إن المجلس أمامه لنهاية دور الانعقاد الحالي حتى يعتبر حكم المحكمة العليا نافذًا، تلقائيًا بعد انتهاء الفصل التشريعيئ.

وقال خبراء القانون أن البرلمان إذا لم يقم بإصدار القانون خلال المهلة المحددة، فإن ذلك سيؤدي إلى فسخ تلقائي لعقود الإيجار القديمة، وهو ما قد يحدث أزمة كبيرة لن تتسطيع الدولة تحملها .

ويتضمن مشروع تعديلات قانون الايجار القديم ، زيادة في القيمة الإيجارية الشهرية للأماكن المؤجرة لغرض السكن لتصبح عشرين مثل القيمة الإيجارية الحالية على ألا تقل عن 1000 جنيه للوحدات الكائنة في المدن والأحياء و500 جنيه للوحدات الكائنة في القرى.

و تشمل زيادة القيمة الإيجارية الشهرية للأماكن المؤجرة للأشخاص الطبيعية لغير غرض السكن لتصبح خمسة أمثال القيمة الإيجارية الحالية.

كما تضمن مشروع القانون زيادة القيم الإيجارية سنويًا بنسبة 15% لمدة ٥ سنوات اعتبارًا من تاريخ العمل بمشروع القانون الجديد.

ونص مشروع القانون على انتهاء جميع عقود الإيجارات القديمة بعد خمس سنوات من تاريخ العمل بمشروع القانون الجديد.

ووضع مشروع القانون المرتقب مناقشته باللجان المختصة بالنواب، تعويضات للمسـتأجرين فيما يتعلق بأولوية حصولهم على وحدات سكنية.

ونصت المادة 7 على أن يمنح المستأجرون أو من امتدت إليهم عقود الإيجار بحسب الأحوال الذين تنتهي عقود ايجارها طبقا لأحكام هذا القانون أولوية فى الحصول على وحدات سكنية وغير سكنية؛ إيجار أو تمليكا من الوحدات المتاحة لدى الدولة وفقا للقواعد والشروط والإجراءات التى يصدر بها قرار من رئيس مجلس الوزراء بناء على عرض الوزير المختص بشئون الاسكان خلال شهر من تاريخ العمل بأحكام هذا القانون؛ وذلك مع مراعاة الفئات الأكثر احتياجا منهم.

بوابة إلكترونية
ويصدر الوزير المختص بشئون الإسكان بعد موافقة مجلس الوزراء قرارا بإنشاء بوابة إلكترونية يتضمن تحديدا لنظام عملها والإجراءات الخاصة بها؛ خلال شهر من تاريخ صدور قرار رئيس مجلس الوزراء المشار إليه فى الفقرة السابقة ؛ على أن تتلقى البوابة طلبات المستأجرين خلال ثلاثة أشهر من تاريخ إنشائها.

ونصت المادة الثانية من مشروع القانون على أن يتم تحديد القيمة الإيجارية الجديدة للأماكن السكنية بحيث تعادل 20 ضعف القيمة الحالية، بشرط ألا تقل عن 1000 جنيه شهريًا في المدن والأحياء، و500 جنيه في القرى.

ونصت المادة الثالثة على أنه في حالة الأماكن المؤجرة لغير غرض السكن، تكون الزيادة بمقدار 5 أضعاف القيمة الإيجارية السارية.

وتنص المادة الرابعة على زيادة سنوية دورية بنسبة 15% من آخر قيمة إيجارية مستحقة، ما يضمن تحريكًا تدريجيًا للقيم الحالية دون صدمة مفاجئة.

ويتم إنهاء عقود الإيجار القديمة بشكل نهائي بعد مرور خمس سنوات من سريان القانون، ما لم يتم الاتفاق بين الطرفين على الإنهاء المبكر وفقا للمادة الخامسة كما يُلزم المستأجر بإخلاء الوحدة بعد نهاية الخمس سنوات.

وفي حال الامتناع، يحق للمالك اللجوء لقاضي الأمور الوقتية لإصدار أمر بالطرد دون الإخلال بحق المستأجر في رفع دعوى موضوعية لا توقف تنفيذ القرار.

و ألزم مشروع القانون المستأجر بإخلاء المكان المؤجر ورده إلى المالك بعد مدة 5 سنوات من تاريخ العمل بمشروع القانون الجديد، وفي حال امتناع المستأجر عن الإخلاء يكون للمالك أن يطلب من قاضي الأمور الوقتية بالمحكمة الكائن بدائرتها العقار إصدار أمر بطرد الممتنع عن الإخلاء.

و منح مشروع القانون، المستأجرين الذين ينطبق عليهم مشروع القانون الجديد، وحدات سكنية (إيجارًا أو تمليكًا) من الوحدات المتاحة لدى الدولة، وفقًا للقواعد والشروط والإجراءات التي يحددها رئيس مجلس الوزراء بناء على عرض من وزير الإسكان.

كما تضمن إلغاء قوانين الإيجارات القديمة بعد 5 سنوات من تاريخ العمل بمشروع القانون الجديد<

وأوضح النائب محمد عطية الفيومى رئيس لجنة الإسكان بمجلس النواب في تصريحات صحفية ،أن اللجنة في حالة انعقاد مستمر حتى 19 مايو المقبل.

وقال الفيومي إن اللجنة ستستمع في أولى جلسات الحوار المجتمعي للمستأجرين حول رأيهم ومطالبهم من مشروع القانون، ثم يعقب ذلك جلسة استماع رأي الملاك حول رأيهم ومقترحاتهم بشأن الإيجار القديم، دون تعقيب من اللجنة.

وأشار إلى أن عددًا من الوزراء سوف يحضرون جلسات الحوار المجتمعي أثناء مناقشة القانون داخل اللجنة وهم وزراء، الإسكان، العدل، التنمية المحلية، والتضامن، في جلسة واحدة لاجتماع اللجنة، ووفقًا لرئيس اللجنة.

ولفت رئيس اللجنة إلى أن القانون سيتناول مناقشة الوحدات السكنية المغلقة.

ومن جهته كشف النائب عمرو درويش، أمين سر لجنة الإدارة المحلية بمجلس النواب، أن البرلمان أحال مشروع تعديلات قانون الإيجار القديم إلى اللجان المختصة، تمهيدًا لبدء مناقشته خلال الأيام القادمة، في خطوة ينتظرها ملايين المواطنين من ملاك ومستأجرين على حد سواء.

مناقشة تعديلات الإيجار القديم
وأكد درويش، خلال تصريحات تليفزيونية، أن المناقشات ستنطلق أيام الأحد والاثنين والثلاثاء القادمين، حيث من المقرر أن تناقش اللجان البرلمانية المختصة المقترحات المقدمة من الحكومة، وسط حرص البرلمان على الاستماع إلى كافة وجهات النظر، سواء من الملاك أو المستأجرين، للوصول إلى صيغة تضمن العدالة للطرفين.
وأضاف درويش أن الصورة المبدئية لمشروع القانون تتضمن عددًا من المحاور، أبرزها:

تحديد حد أدنى لقيمة الإيجار القديم.
وشدد على أنه لا توريث في الإيجار القديم، مشيرًا إلى أن العلاقة بين المالك والمستأجر هي.علاقة إيجارية وليست تمليكية، وبالتالي لا يترتب عليها حقوق انتقال الملكية عبر الوراثة

وأوضح النائب أن هذه التعديلات تأتي في ضوء حكم المحكمة الدستورية، الذي أشار إلى وجود التزام دستوري بضرورة معالجة أوضاع الإيجارات القديمة، بما يضمن تحقيق التوازن بين حقوق الملاك والمستأجرين.
ورغم أهمية الملف، أشار درويش إلى أن الدولة لا تملك حتى الآن إحصاءً دقيقًا بعدد الوحدات السكنية أو المحلات الخاضعة لنظام الإيجار القديم، وهو ما يشكل تحديًا إضافيًا أمام واضعي السياسات.
وطمأن رئيس جمعية المتضررين من قانون الإيجار القديم المواطنين حيث قال قال المهندس أشرف السكري، رئيس إن مشروع قانون الإيجار القديم المقدم من الحكومة إلى البرلمان لا يستهدف طرد أي مستأجر، بل يسعى إلى تحرير العلاقة الإيجارية بشكل عادل ومتوازن يعود بالنفع على جميع الأطراف، سواء المالك أو المستأجر، بل وعلى الوطن بأسره.
وأضاف السكري، خلال مداخلة عبر تطبيق «زووم» في برنامج «كلمة أخيرة» على قناة ON مع الإعلامية لميس الحديدي:«الهدف من القانون هو العودة إلى القانون المدني، الذي يقوم على التراضي والتوازن بين الطرفين. يجب أن نحمد الله أن الدولة قدمت المشروع للبرلمان».
أوضح أن الحديث عن المتضررين يجب ألا يقتصر فقط على الملاك، مؤكدًا أن العديد من المستأجرين يعيشون في شقق آيلة للسقوط، ويعرّضون حياتهم وحياة أبنائهم للخطر، لمجرد التمسك بوحدة سكنية إيجارها زهيد.
وشدد: «المسألة لا تتعلق بالطرد، مفيش مستأجر هيطرد من شقته، بل بتصحيح الأوضاع غير العادلة، فهناك شقق قد تنهار على رؤوس ساكنيها من المستأجرين بسبب تهالك العقارات، وهذا لا يجب السكوت عنه فكيف يدفع المستأجر حياته وحياة ابنائه متمسكًا بوحدة متهالكة».

وردًا على سؤال الحديدي بشأن مخاوف الناس من تحرير العلاقة بعد فترة انتقالية مدتها 5 سنوات، قال السكري: «التحرير لا يعني الطرد، بل عودة العلاقة إلى التفاوض والاتفاق على سعر عادل للإيجار. القانون يمنح مهلة معقولة، ويهدف في النهاية إلى خلق عدالة حقيقية».
وأشار السكري إلى أن تطبيق هذا القانون سيفتح الباب أمام عودة نحو 450 ألف وحدة مغلقة إلى السوق العقاري، مما سيساهم في زيادة المعروض من الشقق، وبالتالي انخفاض أسعار الإيجارات بوجه عام، وهو ما يصب في صالح الجميع، خاصة في ظل الإصلاحات الاقتصادية التي تتبناها الدولة.
وتابع رئيس جمعية المتضررين من قانون الإيجار القديم: «كلما زاد العرض، انخفض السعر، وبالتالي سنصل تدريجيًا إلى توازن إيجاري حقيقي يحترم المالك ويحمي المستأجر».

وفي ذات السياق أكد النائب أحمد السجيني، رئيس لجنة الإدارة المحلية بمجلس النواب، أن مناقشة تعديل قانون الإيجار القديم يوم تاريخي في البرلمان، موضحا أن الرئيس عبدالفتاح السيسي سبق ووجه بضرورة التدخل التشريعي لحل المشكلة.
وقال خلال اجتماع اللجنة، إنه انعقدت حالة مجتمعية حول أهمية تعديل قانون الإيجار القديم، مشيرا إلى أن هناك أمران بشأن تعديل قانون الإيجار القديم، وهو التوازن والمعالجة الشاملة.
وأضاف: «حتى لا يأتي جيل بعد ذلك يتناول هذا الأمر، خاصة أن مشكلات القانون متكررة منذ عام 1947»، مستنكرا أن تظل الحكومات المتعاقبة دون أن تدخل لحل مشكلة الإيجار القديم، خصوصا وأن هناك 39 حكما قضائيا بينها عدد كبير قضى بعدم الدستورية.

كما انتقد النائب أحمد السجيني الحكومة بسبب مشروع تعديل قانون الإيجار القديم الحالي، متابعا: «القانون المقدم بعيد كل البعد عن المناقشات التي حدثت في لجنة 4+4 التي انعقدت بوزارة العدل في 2024».
وتساءل عن وجود دراسة لدى الحكومة حول قياس الأثر الاجتماعي والاقتصادي والديموجرافي، وكذلك دراسة دستورية بشأن تعديل قانون الإيجار القديم. وطالب أن تكون المذكرة الإيضاحية لمشروع تعديل قانون الإيجار القديم، متضمنة كافة البنود، وكذلك الأحكام الدستورية.
وقال إن القانون الذي يتم مناقشته جاء في 3 مواد الخامسة والسابعة والثامنة، وأضاف: «هل هناك دراسة مقرونة بهذا التشريع تتضمن الأثر الاجتماعي للمادة الخامسة الخاصة بطرد الساكن بعد 5 سنوات، وتساءل عن وجود دراسة للاثر الاقتصادي والديموجرافي للمادة 7 وهل هناك اثر دستوري ودراسة لتبعات المادة الثامنة».
وأضاف: «أما ما يتعلق بباقي التعديلات في قانون الإيجار القديم، نستطيع الحديث والتشاور بشأنها، بينما الإشكالية في تحرير العلاقة الإيجارية، حتى وإن كان هناك وعود من الحكومة بتوفير سكن بديل، فكيف بعد 5 سنوات نقول لساكن في المهندسين أو الزمالك أخرج وروح اسكن في الأسمرات».
وتابع: «يجب على الحكومة أن تتضمن المذكرة الإيضاحية تفنيد من أهل الفكر فيما يتعلق بالمادة الثامنة، انتظرت أن اجد من الحكومة دراسات مقورنة مبنية على محاضر اجتماعات لجنة 4 +4 فالمادة 8 جاءت بعيدة عن مخاوف من شاركوا في اجتامعات هذه اللجنة». وختم: «هذا ليس دفاعا عن المستأجرين، وإنما طرح أسئلة للحكومة من أجل المعالجة الشاملة لمشروع تعديل قانون الإيجار القديم».

ورغم وضوح التوجه في قانون الإيجار القديم، يبقى السؤال الأكثر إثارة للجدل بين الملاك والمستأجرين هو: هل تشمل التعديلات عقود الإيجار المحددة بـ 59 سنة؟

أجاب الدكتور أحمد البحيري الخبير القانوني بوضوح: «العقود ذات المدة 59 عامًا، التي تم تحريرها بعد صدور القانون المدني رقم 4 لسنة 1996، لا ينطبق عليها حكم المحكمة الدستورية الأخير، وبالتالي لن يتم التطرق إليها في مجلس النواب»، قائلًا إن هذه العقود تخضع لأحكام القانون المدني، وليس لقانون الإيجار القديم.

وأضاف البحيري أن العقود المبرمة بعد 1996 تخضع لمبدأ «العقد شريعة المتعاقدين»، وتنتهي بانتهاء مدتها الزمنية كما هو منصوص عليه في العقد، ولا تمتد تلقائيًا.

ومن جانبه أكد وكيل لجنة الإسكان بمجلس النواب، المهندس طارق شكري، أن جلسات مناقشة مشروع القانون الذي تقدمت به الحكومة الخاص بقانون الإيجارات القديمة يتضمن عددًا من البنود المثيرة للجدل، والتي من المتوقع أن تثير نقاشًا واسعًا داخل أروقة المجلس.
مضيفا أن المشروع يسعى لتحقيق التوازن بين طرفي العلاقة الإيجارية، خاصة بعد أن تجاوز عمر قانون الإيجار القديم أكثر من 75 عامًا دون تغيير جذري، رغم تغير الظروف الاقتصادية والاجتماعية، مؤكدًا أن القرار النهائي بيد البرلمان، والمشروع الحكومي ليس نهائيًا.

وأوضح أن نسبة الإيجارات القديمة الأعلى تتركز في القاهرة والإسكندرية، مع تواجد بنسبة 18% في باقي محافظات الجمهورية، مشيرًا إلى أن اللجنة البرلمانية المعنية ستعقد جلسات استماع مطولة خلال الأيام المقبلة تستهدف الوصول إلى صيغة نهائية للقانون، تضمن تحقيق العدالة للطرفين، وتحترم الحكم الصادر من المحكمة الدستورية العليا.
وقال طارق العوضي المحامي الحقوقي وعضو لجنة العفو الرئاسي: “قرأت تعديلات قانون الايجار القديم وأؤكد أن المادة ( ٥ ) من القانون تمثل كارثة وتهدد السلم المجتمعي وتفتح الباب أمام صراعات اجتماعية وقضائية لا حصر لها، مطالبا بتوازن في العلاقة وليس تغليب مصلحة الأقلية علي مصلحة الأغلبية.. خاتما تصريحه بمقولة “فما هكذا تورد الابل”